谁动了我的“私家花园”——帅某、王某商品房买卖合同纠纷案
时间:2016-03-02
【案情简介】
2013年初，帅某、王某夫妇为改善住房条件，欲购置排屋或者别墅用以居住。时值临安本地的房地产开发公司A公司开发的排屋做预售宣传，两夫妻被该楼盘排屋配置有超大、独立的“私家花园”所吸引，并确定了购买意向。同年4月，该楼盘二期开盘（均为排屋户型），帅某夫妻独自或在朋友的陪同下多次在该楼盘的售楼中心挑选适合的排屋。A公司的销售人员也按照帅某夫妇要求大花园的意愿对照楼盘沙盘多次向其介绍和推荐多套房屋。依据A公司销售人的推荐和再三比较，帅某夫妇决定放弃其他房地产公司同期开发的排屋，而选择了A公司开盘楼盘中一套花园形状规整、面积相对较大的东边套排屋，房屋编号为101-103号。后，帅某夫妇依约分三期支付了全部购房款330余万元。
交房临近，按理说帅某夫妇花了如此巨款购置的高档排屋即将交付应该是件“喜事”，但夫妇俩却怎么也高兴不起来，还相互心生埋怨。原因就是，2014年3月临近交房前（约定交房期限为：2014年6月30日），帅某夫妇满心欢喜去看新房，结果发现在自家的“私家花园”中多出了一个四边环形建筑（该建筑与四周围墙等高）。该建筑不但将原本前后相连的前花园和东边花园前后从中隔断，而且还占据了整个花园面积的三分之一（约20多平方米），非常突兀。这样的结果，使夫妇俩原本设想的“洋楼、花园、阳光”的惬意生活化为了“泡影”。两夫妻百思不得其解，购房时明明没有这么东西也没有听销售人员说起过，怎么会凭空“冒出来”，是谁动了我的“私家花园”？
【协商未果，诉讼维权】
面对凭空多出的“环形建筑”，帅某夫妇立即到A公司售楼中心对照沙盘提出质疑，并指出沙盘中并无此建筑。A公司销售人员在核实情况后帅某夫妇才知道，该“环形建筑”是所在楼盘为实现人车分流的地下车库人行出入口，并表示可以协商换房。在此后的协商过程中，A公司在帅某夫妇不知情的情形下修改了沙盘，将101-103号房屋所在部分“花园”挖去，填补上了一个“白色人行通道标识”。此后，因房屋面积、单价等原因双方一直无法协商一致，为此帅某夫妇也向临安市消费者权益?；の被嵬端?，以?；ぷ约旱暮戏ㄈㄒ?，终因双方分歧太大，无法达成和解。
眼见协商的“大门”已经关闭，摆在帅某夫妇面前的只有最后的救济途径——“诉讼”！
【如何维权，证据为先】
为了更好地维权，帅某夫妇委托了浙江满江红律师事务所合伙人钱向灵律师代理本案，参与诉讼。只要打过“官司”的人都知道，打官司特别是民事诉讼，打的就是“证据”，但是案件委托之初帅某夫妇能提供的有效证据少之又少，摆在律师面前的耽误之急就是“寻找”证据。经过走访和多次了解，承办律师和帅某夫妇一起固定和取得了以下主要证据：
1、购房时一起看房和购房者的证人证言（申请出庭作证）；
2、所在楼盘2013年4月开盘时的照片一组六张、视频一份和2013年4月22日《今日临安》报纸一份（刊登有楼盘信息及照片）；
3、A公司售楼中心沙盘实景照片一组五张（其中一张为沙盘修改前的，四张为沙盘修改后的）；
4、该楼盘其余排屋花园实景照片一组四张；101-103号房屋实景照片一组四张、人行出入口平面位置及绘制的尺寸图一份；
5、委托临安市公证处保全A公司在透明售房网上发布涉案楼盘房屋的相关证据，并出具公证书一份。
在取得上述证据并结合此前已有的证据后，钱向灵律师将本案起诉至临安市人民法院，诉请法院撤销双方签订的购房合同，并要求A公司退还购房款，赔偿原告的各项损失。事后证明，之前固定并取得的5组证据对之后能够赢得诉讼起到了决定性的作用。
因A公司拒绝调解，案件如期开庭。
【庭审聚焦，维权成功】
因涉案金额高，原被告争议大，本案一审即适用普通程序审理，且历经多次开庭及合议庭出现场核实案情等程序。庭审中，在审判长主持下原被告双方各自出具了十余份证据并相互质证，还有多名证人经申请出庭作证，对查清案件事实起到了关键性作用。依据已经查明的案件事实，综合审判长归纳的案件争议焦点，钱向灵律师提出以下观点：
1、案件争议焦点之一：涉案房屋的宅旁绿地即“私家花园”是否属于双方房屋交易的一部分。钱律师认为，虽然依据购房合同约定以及A公司主张涉案“私家花园”系业主共有，但在实际使用上“私家花园”却均用围墙围入各自房屋之内，形成独立的使用空间，因此其在使用功能上已经属于涉案房屋的一部分。
2、案件争议焦点之二：涉案房屋“私家花园”内出现的人行出入口是否对原告决定购买产生重大影响。钱律师认为，涉案房屋系高档住宅，总房款亦在300多万元，消费者对房屋品质要求相对较高，现在其相对独立的“私家花园”内出现人行出入口势必会影响其购买房屋时的选择。
3、案件争议焦点之三：A公司在销售诉争房屋时有无向帅某夫妇披露涉案房屋“私家花园”内有人行出入口这一事实。钱律师认为：在依据原告证据能够证实被告A公司在销售涉案房屋时以沙盘模型推荐为主，现场看房为辅以及沙盘模型确系事后修改但被告A公司自始否认修改这一事实的情形下，足以认定A公司销售人员在销售时并未向帅某夫妇披露这一事实。事实上，该案二审中A公司也明确其未告知帅某夫妇在诉争房屋“花园”内存在人行出入口这一事实。
一审判决采纳原告方的观点，并以双方构成重大误解为由撤销了双方签订的购房合同，判决支持原告的诉讼请求。一审判决后，A公司不服上诉至杭州市中级人民法院，现该案已二审宣判，判决结果是：驳回上诉，维持原判。
二审宣判后，帅某夫妇已经从A公司处拿回了全部购房款及损失，并已在他处购置了心怡的房产。通过本案，帅某夫妇除了能够过上“洋楼、花园、阳光”的惬意生活外，更为重要的是能为自己的“维权之路”画上一个圆满的句号。
【维权启示，律师提醒】
帅某夫妇虽然通过诉讼维护了自身的合法权益，但过程可谓“惊心动魄”！在楼市恢复“理性”的今天，必然会有大量的房屋买卖合同纠纷涌现。但，不得不说的是，一旦发生诉讼，消费者（购房人）始终处于弱势地位，无论是从维权的成本（时间、金钱）方面，还是从诉讼证据的取得方面。因此，在购房作为个人、家庭重大投资时，购房人一定要谨慎，并在购房时注意审查购房合同条款，特别是补充条款，更为重要的是要有意保留相关证据，不至于在发生纠纷时缺乏维权的必要“证据”。
作者：浙江满江红律师事务所
钱向灵 律师
